금리 오를 때 망하는 케이스 5가지

금리 오르면 왜 부동산 투자자가 망할까?

금리가 오르면 집값이 떨어진다는 말보다 더 무서운 건 현금흐름이 깨지는 순간입니다.
오늘은 실제로 투자자들이 무너지는 대표적인 케이스 5가지를 정리합니다.

1️⃣ 대출 비율이 과도한 경우

레버리지를 최대치까지 사용한 투자자는 금리 상승에 가장 취약합니다.
예를 들어 대출 2억, 금리 3% → 연 이자 600만 원
금리 5%로 상승하면 → 연 이자 1,000만 원
400만 원이 추가 부담됩니다.

월세가 이를 커버하지 못하면 바로 적자로 전환됩니다.

2️⃣ 월세 수익이 이자를 못 이기는 구조

겉보기 수익률만 보고 투자한 경우입니다.
월세 70만 원, 이자 60만 원이면 남는 돈이 거의 없습니다.
금리가 1~2%만 올라가도 마이너스 구조로 전환됩니다.

3️⃣ 공실 발생 + 금리 상승 동시 발생

금리 상승기에는 수요가 줄어 공실이 늘어나는 경우가 많습니다.
공실 3개월만 발생해도 이자·세금은 그대로 나갑니다.
현금 버퍼가 없다면 이 단계에서 무너집니다.

4️⃣ 변동금리 비중이 높은 경우

변동금리 비율이 높으면 금리 인상분이 즉시 반영됩니다.
특히 단기 차입 위주의 구조는 리스크가 더 큽니다.

5️⃣ 단기 시세차익만 노린 경우

현금흐름 없이 가격 상승만 기대한 투자입니다.
금리가 오르면 매수 수요가 줄어 가격 상승이 멈출 수 있습니다.
이때 버틸 월세가 없다면 손절 매도가 발생합니다.

금리 상승기에 살아남는 3가지 조건

• 금리 1~2% 상승 시나리오를 미리 계산한다
• 최소 3~6개월치 이자/유지비를 현금으로 보유한다
• 월 순수익이 확실히 남는 구조만 선택한다

결론: 무너지는 이유는 금리가 아니라 구조다

금리는 외부 변수지만, 투자 구조는 내가 설계합니다.
레버리지·현금흐름·공실 리스크를 미리 계산했다면 금리 상승은 버틸 수 있는 이벤트가 됩니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 실제 투자 결과는 개인 상황과 시장 환경에 따라 달라질 수 있습니다.