월세 수익률 계산법(초보자용)

월세 수익률 계산법, 초보자도 5분이면 됩니다

월세가 나오면 다 좋은 투자일까요?
아닙니다. 중요한 건 월세 총액이 아니라 실제로 남는 돈입니다.
오늘은 초보자도 바로 적용할 수 있는 월세 수익률 계산법을 정리합니다.

1️⃣ 기본 공식부터 이해하기

월 순수익 = 월세 - (대출이자 + 세금 + 유지비 + 공실충당금)
연 수익률 = (연 순수익 ÷ 총 투자금) × 100

여기서 가장 많이 틀리는 부분은 공실충당금과 유지비를 빼지 않는 것입니다.

2️⃣ 실제 계산 예시

매입가: 2억
자기자본: 5천만 원
대출: 1억5천만 원 (연 4%)
월세: 80만 원

✔ 월 이자: 1억5천 × 4% ÷ 12 ≈ 50만 원
✔ 유지비/수리비 평균: 5만 원
✔ 공실충당금(10% 가정): 8만 원
✔ 보유세 월 환산: 5만 원

월 순수익 = 80 - (50 + 5 + 8 + 5) = 12만 원

연 순수익 = 12 × 12 = 144만 원
연 수익률 = 144만 ÷ 5천만 × 100 = 약 2.88%

겉으로 보면 월세 80만 원이지만, 실제 남는 돈은 월 12만 원입니다.

3️⃣ 초보자가 자주 하는 실수

• 대출이자만 계산하고 세금/공실을 제외함
• 보증금 수익률과 월세 수익률을 혼동함
• 금리 상승 시나리오를 고려하지 않음
• 자기자본 대비 수익률을 계산하지 않음

4️⃣ 안전한 수익률 기준은?

일반적으로
✔ 2~3% → 방어형 투자
✔ 4~5% → 균형형
✔ 6% 이상 → 리스크 높은 구조일 가능성

단, 지역·상품·금리 상황에 따라 달라집니다.

5️⃣ 초보자용 체크리스트

• 금리가 1~2% 올라도 수익이 유지되는가?
• 공실 3개월 발생해도 버틸 수 있는가?
• 총 투자금 대비 수익률을 계산했는가?
• 매도 시 세금까지 고려했는가?

결론: 월세는 ‘총액’이 아니라 ‘순수익’이다

월세 투자에서 중요한 것은 들어오는 돈이 아니라 남는 돈입니다.
수익률 계산을 먼저 해보면, 감정이 아니라 숫자로 판단할 수 있습니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 실제 수익은 시장과 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.